Fehlende Mieteinnahmen
Wann das Finanzamt die Kosten anerkennt
Vermieter können laufende Kosten für ihre Immobilie bei vorübergehendem Leerstand als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Berücksichtigt werden die Kosten allerdings nur dann, wenn tatsächlich eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht.Steht die Wohnung leer, weil die Eigentumsanlage heruntergekommen ist, muss das Finanzamt die Kosten nicht anerkennen, befand der Bundesfinanzhof (BFH) in München am 31. Januar 2017 (Az.: IX R 17/16), wie die Zeitschrift „NJW-Spezial“ (Heft 12, 2017) berichtet.Das gilt auch,wenn der Eigentümer den schlechten Zustand der Wohnanlage nicht verantwortet.In dem verhandelten Fal hatte der Kläger eine Eigentumswohnung in einer maroden Wohnanlage gekauft. Die Wohnung war zunächst vermietet, stand später aber leer. Die notwendigen Sanierungsarbeiten der Anlage scheiterten über 17 Jahre hinweg, unter anderem wegen Beschlussunfähigkeit auf den Versammlungen. Vermietungsbemühungen des Klägers über die Hausverwaltung und später über einen Makler blieben erfolglos. Für die Jahre 2006 bis 2010 machte der Kläger negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend, was das Finanzamt aber ablehnte.Die Klage hatte keinen Erfolg: Die steuerliche Anerkennung setze den „fortbestehenden Vermietungswillen des Steuerpflichtigen“ voraus. Das zuständige Finanzamt entscheide in diesen Fällen nach den Umständen des jeweiligen Falles. Da es hier dem Eigentümer nichtmöglich sei, seine Wohnung in einen vermietbaren Zustand zu versetzen, fehle der Wille in diesem Fall. dpa
Guter Rat - Recht, Steuern und Finanzen
Wann das Finanzamt die Kosten anerkennt
07.07.2017 16.00 Uhr
Schlüsseldienst absetzbar?
Anlage mit Potenzial
Besteuerung der Kosten bei Immobilienkäufen
In Zeiten renditeschwacher Anlagemöglichkeiten können Immobilien begehrte Objekte mit entsprechendem Potenzial sein. Dabei sind neben vielen anderen Parametern aber insbesondere die verschiedenen Kostenarten und deren unterschiedliche steuerliche Behandlung zu beachten, darauf weist die Steuerberaterkammer Stuttgart in einer Pressemitteilung hin.
So müssen etwa sowohl die Anschaffungskosten des Gebäudes als auch die Herstellungskosten in aller Regel über die Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes, also über mehrere Jahre bzw. Jahrzehnte verteilt, abgeschrieben werden. Bei anschaffungsnahen Herstellungskosten ist besondere Aufmerksamkeit geboten, denn sie unterliegen ganz speziellen Regelungen. Erhaltungsaufwendungen für bereits vorhandene Objekte dagegen sind prinzipiell im Jahr der Ausgabe in voller Höhe in der Steuererklärung absetzbar.
So zählen Aufwendungen, die zum Erwerb eines bebauten Grundstücks getätigt werden, grundsätzlich zu den Anschaffungskosten. Auch bei einem Gebäude, das erst durch geeignete Maßnahmen in einen betriebsbereiten Zustand versetzt werden muss, sind prinzipiell sämtliche Aufwendungen bis zum Erreichen des betriebsbereiten Zustandes als Anschaffungskosten zu behandeln und somit über einen längeren Zeitraum abzuschreiben.
Nebenkosten der Anschaffung, wie etwa die Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten, Notariatsgebühren und Maklerkosten, gehören ebenfalls in diese Kostenkategorie. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der im Vertrag festgelegte Kaufpreis für Grund und Boden bzw. die Immobilie. Deshalb sollte der Käufer darauf achten, dass mit erworbene Einrichtungsgegenstände gesondert ausgewiesen werden, da sie nicht zu den grunderwerbsteuerpflichtigen Leistungen gehören.
Herstellungskosten sind Aufwendungen, um eine Immobilie herzustellen, zu erweitern oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung zu erzielen. Auch Herstellungskosten können bzw. müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten stellen eine besondere Kategorie dar. Wenn nämlich Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung anfallen, ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, werden sie steuerlich als Herstellungskosten behandelt, sind also nur langfristig abschreibbar. Bleiben die Aufwendungen unter diesen 15 Prozent, so sind sie in aller Regel in voller Höhe als Werbungskosten sofort abziehbar. Aber Achtung: Summieren sich die Kosten im Laufe der drei Jahre und übersteigen diesen Prozentsatz, ändert sich auch rückwirkend die steuerliche Behandlung der Kosten.
Wie diese wenigen Aspekte zeigen, ist die steuerliche Behandlung von Immobilien weitaus vielschichtiger, als es hier dargestellt werden kann. Deshalb empfiehlt die Steuerberaterkammer Stuttgart eine professionelle Beratung durch einen Fachmann.
Für Unfall selbst bezahlen?
Im verhandelten Fall nutzte ein Beamter ohne Erlaubnis ein Dienstauto privat. Durch einen Wildunfall entstand ein Schaden, den das Land Rheinland-Pfalz von seinem Beamten ersetzt bekommen wollte, da er vorsätzlich gegen Dienstpflichten verstoßen habe. Der Mann wehrte sich, da Wildunfälle sonst die Teilkasko-Versicherung übernähme. Und wäre keine vorhanden, müsse er aus Fürsorge-Gesichtspunkten so gestellt werden, als läge die Versicherung vor. Das sah das Gericht anders: Aufgrund der Pflichtverletzung müsse der Mann den Schaden ersetzen. Für Privatfahrten seien die Dienstautos grundsätzlich nicht zulässig. Auch habe das Land keine Teilkasko-Versicherung abschließen müssen. Behördenfahrzeuge seien von dieser Versicherungspflicht befreit. Ein pflichtwidrig agierender Beamter könne sich außerdem nicht auf die Fürsorgepflicht des Dienstherrn für die Schäden berufen, die von ihm verursacht wurden. dpa
Tauben verunreinigen den Balkon
Augsburger Amtsgericht sagt, wann der Vermieter reagieren muss
Taubendreck auf dem Balkon stört wohl die meisten Mieter. Darum kümmern muss sich der Vermieter, zumindest wenn die Gestaltung der Fassade die Tauben anlockt. Das gilt etwa, wenn die Vögel durch Solaranlagen auf dem Flachdach geeignete Nistplätze finden. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichtes Augsburg (Az.: 17 C 4796/15) vom 16. Januar 2017 hervor, über den die Zeitschrift „Wohnungswirtschaft und Mietrecht“ (Ausgabe 6/2017) berichtet.
Ein Mieter beschwerte sich bei seinem Vermieter über Verunreinigungen durch Tauben. Der Kot der Vögel, die auf dem Rand des Flachdaches saßen, landete direkt auf seinem Balkon. Das beeinträchtigte die Nutzung stark. Der Mieter forderte den Vermieter auf, den Mangel zu beseitigen und Abwehrmaßnahmen zu ergreifen. Er minderte die Miete und argumentierte, dass die Tiere durch die Solaranlagen auf dem Dach angelockt werden.
Der Vermieter weigerte sich, Taubenstacheln anzubringen. Die Maßnahme sei mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden.
Das sahen die Richter anders. Zwar gehören Tauben zum Stadtbild dazu. In diesem Fall fällt die Verschmutzung des Balkons in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Denn die Gestaltung der Fassade locke die Tiere an, die die Solaranlage auf dem Dach als Nistplatz nutzten. Er müsse den Mangel beheben. Ein Plastikrabe auf der Balkonbrüstung reiche als Abwehrmaßnahme nicht aus.
Die Kosten für das Anbringen der Taubenstacheln umlaufend auf dem gesamten Dach beliefen sich laut Vermieter auf rund 3 360 Euro. Die Summe ist nach Auffassung der Richter bei einer sechsstöckigen Wohnanlage nicht unverhältnismäßig. Zumal der Kot der Tiere krankmachende Mikroorganismen enthalten und für Mieter eine Gefahr darstellen kann. dpa
